Hace días, el Colegio de Escribanos porteños le puso un número al desplome histórico de la venta de inmuebles en abril en la ciudad de Buenos Aires: ese mes, sólo se realizaron siete operaciones.
Ahora, la Cámara de Corredores Inmobiliarios de la Provincia (Cacic) hizo lo mismo con el derrumbe de la actividad en la ciudad de Córdoba: según su habitual relevamiento, en abril las ventas de inmuebles cayeron un 90,8 por ciento respecto de igual mes de 2019; y 73,6 por ciento respecto de marzo de 2020.
El único movimiento estuvo limitado a un número acotado de ventas de lotes y de departamentos de un dormitorio. Las tipologías de dúplex y casas, oficinas y locales comerciales registraron “cero” operaciones.
Tal paralización derivó del impacto de la pandemia del Covid-19 y de la cuarentena obligatoria dictada para combatirla. En ese cuadro, se combinaron el congelamiento económico (incertidumbre a la cabeza) y el operativo (los distintos eslabones que intervienen en la compraventa de inmuebles estuvieron inhabilitados para trabajar de manera total o parcial).
Se trata, por lejos, de la caída más profunda registrada por el índice que elabora la entidad cada mes desde 2017 y, aseguran los directivos, de la mayor de la que se tenga recuerdo.
Agustín Tea Funes, presidente de la Cacic, la calificó de “catastrófica”.
Desarrollistas, más reactivas
Las ventas incluyeron un número menor de operaciones con departamentos (92 por ciento menos que hace un año) y algo más con lotes (76,9 por ciento menos que en abril de 2019).
El 66,7 por ciento de las ventas de los lotes provinieron de desarrollistas, mientras que el 33,7 restante, de personas físicas. En departamentos, la proporción fue 50 y 50. Las ventas de “personas físicas” correspondieron a ventas a través de boleta/cesión.
“Sucede que las desarrollistas se adaptan más rápido a las fluctuaciones de precios. En este caso fueron las primeras en aplicar descuentos en las listas”, explicó Martín Dahan, directivo de Cacic.
Dahan señaló que detrás de operaciones realizadas por “personas físicas” puede contarse a corralones, proveedores del sector que tienen propiedades entregadas a modo de pago y necesitan transferirlas para hacerse de efectivo.
Precios en baja
Con el correr de los días, en el sector ya existe un consenso respecto de la baja general de los precios en dólares de los inmuebles (promedian del 25 al 30 por ciento), resultado de la combinación entre crisis y devaluación del peso. La magnitud de esas bajas depende del tipo de propiedad y del vendedor.
En general, sobre lotes y departamentos por construirse, aparecen las mayores rebajas y alternativas de financiación realizadas por desarrollistas. El propietario particular, que ve su inmueble como reserva de una inversión en dólares, es más reticente a resignar precio si puede “agentar” venderlo.
Más allá de las disparidades, Tea Funes sintetiza: “El mercado está hoy a merced del comprador que tiene dólares, hay una amplia gama de ofertas”.
¿Y mayo?
Abril fue “catastrófico”, ¿qué pasó en mayo? Aunque aún no está el relevamiento oficial, Tea Funes confía en que “nada será peor que abril”, debido a que la actividad hoy está al menos habilitada de trabajar en todos sus eslabones. Claro está, con protocolos sanitarios.
Sin embargo, los otros aspectos determinantes, el deterioro económico y la incertidumbre, siguen profundizándose. “Creo que mayo será peor, porque en abril hubo algunas operaciones que venían del mes anterior pautadas y terminaron de cerrarse”, opinó Dahan.
Fenómenos nuevos
Respecto de nuevas modalidades que se registran en el mercado, Tea Funes señaló dos.
“Estamos empezando a ver que se ofrecen inmuebles de menor valor como parte de pago de otros. En esos casos, el vendedor puede obtener un precio en dólares, por lo que entrega algo superior a si lo ofrece en el mercado. Y a la vez negocia un mejor valor por pagar por lo que adquiere”, dijo el titular de Cacic.
“Lo segundo que se está dando son concatenaciones de operaciones: compro, pero si a la vez puedo vender mi actual propiedad. Esto pasa entre compradores individuales”, agregó.
Otro caso que detectó Tea Funes es el de propietarios que deben vender una propiedad para cubrir deudas (gastronómicos, por ejemplo), pero que, para no perder patrimonio, adquieren otra unidad de menor valor. Con la diferencia, saldan el pasivo que tenían.
